✍️ Introduzione
La vita condominiale è scandita da una serie di spese, ma non tutte sono uguali: le spese straordinarie spesso generano dubbi, tensioni e fraintendimenti tra i condomini. Comprendere cosa rientra nelle spese straordinarie, chi deve pagarle e come approvarle correttamente è fondamentale per una buona convivenza.
In questa guida esploriamo come gestirle, quali sono le normative vigenti e i suggerimenti pratici per evitare controversie.
🔍 Cosa sono le spese straordinarie in condominio?
Le spese straordinarie sono interventi non ordinari, quindi non legati alla normale manutenzione ma a riparazioni urgenti, miglioramenti strutturali o sostituzioni importanti. Alcuni esempi:
- Rifacimento del tetto
- Sostituzione della caldaia centralizzata
- Ristrutturazione delle facciate
- Lavori di efficientamento energetico (es. cappotto termico)
- Interventi straordinari per sicurezza (es. impianto antincendio)
⚖️ Cosa dice la legge sulle spese straordinarie?
Il riferimento principale è l’articolo 1135 del Codice Civile, che stabilisce che:
- Le spese straordinarie devono essere approvate dall’assemblea condominiale
- È necessaria una maggioranza qualificata, salvo urgenze
- I lavori devono essere gestiti e supervisionati dall’amministratore
- Le spese vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo
🧮 Chi paga le spese straordinarie?
Dipende da chi è proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione dei lavori:
- Proprietario attuale: è lui a rispondere delle spese, anche se l’immobile è stato venduto di recente
- Acquirente: se concordato nel rogito, può farsi carico delle spese deliberate prima dell’acquisto
- Affittuario: in genere non è tenuto al pagamento (salvo accordi specifici)
👉 È buona norma chiarire questi aspetti nel compromesso e nel rogito notarile
🧾 Come deliberare le spese straordinarie in assemblea?
Per evitare invalidità o contestazioni:
- Convocare correttamente l’assemblea
- Inserire l’argomento nell’ordine del giorno
- Raccogliere più preventivi da imprese affidabili
- Deliberare con la maggioranza prevista dalla legge
- Registrare tutto nel verbale firmato dai presenti
💡 Un buon amministratore condominiale fa la differenza nel prevenire ritardi, abusi o irregolarità formali
📊 Come ripartire le spese in modo corretto?
Le tabelle millesimali sono lo strumento ufficiale. Tuttavia, in alcuni casi si può procedere così:
- Spese su parti comuni (es. facciata): in base ai millesimi generali
- Impianti a uso parziale (es. ascensore): solo i condomini interessati
- Interventi su singoli piani o scale: ripartizione proporzionale tra gli interessati
👀 Verifica sempre le tabelle approvate e se aggiornate alle normative vigenti.
📉 Cosa succede se un condomino non paga le spese straordinarie?
L’amministratore può:
- Inviare solleciti formali (raccomandata o PEC)
- Attivare una procedura di decreto ingiuntivo
- Agire legalmente per recuperare il credito, anche pignorando beni immobiliari
👉 La morosità può bloccare i lavori o far ricadere le spese sugli altri, con conseguente aumento delle tensioni interne
🧠 Consigli pratici per gestire le spese straordinarie
✅ Pianificare con largo anticipo
✅ Creare un fondo cassa dedicato
✅ Usare strumenti digitali per votazioni e preventivi
✅ Coinvolgere consulenti esperti (es. ingegneri, geometri)
✅ Informare in modo trasparente tutti i condomini
✅ Conclusione
Le spese straordinarie non devono essere un problema se gestite con metodo e chiarezza. Grazie a un buon amministratore e a una corretta comunicazione tra i condomini, è possibile affrontare anche le spese più impegnative in maniera serena e conforme alla legge.