🏢 Introduzione
L’amministratore di condominio rappresenta una figura chiave nella gestione quotidiana dello stabile. Ma cosa succede quando l’amministratore è assente o non reperibile? Come devono comportarsi i condomini se nessuno risponde alle segnalazioni o se le problematiche comuni vengono trascurate?
In questo articolo approfondiamo in modo pratico e giuridico cosa fare se l’amministratore condominiale è assente, quali sono i diritti dei condomini, i passi da compiere per tutelarsi e le eventuali responsabilità previste dalla legge.
📌 Chi è l’amministratore condominiale e quali sono i suoi obblighi
L’amministratore è il rappresentante legale del condominio, nominato per gestire l’immobile, amministrare le spese comuni e garantire la buona convivenza tra i condomini. Secondo il Codice Civile (art. 1130 c.c.), ha il compito di:
- Eseguire le delibere dell’assemblea
- Curare la manutenzione ordinaria
- Riscuotere i pagamenti
- Tenere la contabilità
- Rappresentare il condominio in giudizio
📍 Obbligo di reperibilità: non è obbligato a essere sempre fisicamente presente, ma deve rispondere prontamente alle comunicazioni, intervenire in caso di urgenze e garantire una gestione costante e trasparente.
🚨 Cosa comporta l’assenza dell’amministratore?
Un amministratore assente può generare:
❌ Problemi pratici
- Nessuna risposta a guasti o urgenze (es. ascensore bloccato)
- Ritardi nella manutenzione ordinaria e straordinaria
- Mancata convocazione dell’assemblea annuale
❌ Problemi legali
- Violazione degli obblighi previsti dagli artt. 1129 e 1130 c.c.
- Espone il condominio a danni e responsabilità
- Mancata gestione delle morosità o dei contenziosi
🔍 Nota bene: in caso di assenza prolungata o ingiustificata, l’amministratore può essere revocato per giusta causa.
🛠️ Cosa possono fare i condomini se l’amministratore non è presente
1. Contattarlo ufficialmente
Inviare una raccomandata A/R o PEC per segnalare l’assenza e richiedere un intervento. Questo serve anche a produrre una prova scritta.
2. Convocare un’assemblea straordinaria
Con almeno 2 condomini che rappresentano 1/6 dei millesimi, è possibile richiedere un’assemblea per discutere della situazione.
3. Revocarlo per giusta causa
Secondo l’art. 1129 c.c., l’amministratore può essere revocato anche senza attendere la scadenza naturale del mandato se:
- Non convoca l’assemblea annuale
- Non tiene i registri obbligatori
- Non fornisce trasparenza su conti e gestione
4. Nominarne uno nuovo
In sede di assemblea si può procedere con una nuova nomina, scegliendo un professionista affidabile e reperibile.
⚖️ Cosa prevede la legge in caso di inadempienza
La legge tutela i condomini nei casi di abbandono o assenza del ruolo da parte dell’amministratore. Il Codice Civile consente:
- Revoca con o senza giusta causa (con possibilità di ricorso al giudice)
- Richiesta di danni in caso di negligenze documentabili
- Nomina giudiziale da parte del Tribunale se non si riesce a procedere in autonomia
🧾 Consigli utili per i condomini
✅ Conservare sempre le comunicazioni scritte con l’amministratore
✅ Verificare la regolare tenuta dei registri (verbali, contabilità, ecc.)
✅ Coordinarsi tra vicini per agire congiuntamente
✅ Scegliere un amministratore professionale e certificato
🧩 Conclusione
Un amministratore condominiale assente non è solo una figura scomoda: è una potenziale minaccia alla gestione ordinata del condominio. Conoscere i propri diritti e agire per tempo è fondamentale per evitare ritardi, conflitti e danni. La legge fornisce gli strumenti, ma serve anche una comunità di condomini attivi e consapevoli.